Ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης προτιμούν να νοικιάσουν το σπίτι τους μέσω Airbnb σε τουρίστα παρά σε νοικάρη, γιατί πολύ απλά τους συμφέρει περισσότερο.

Κάτι ο ΕΝΦΙΑ που βάρυνε στις πλάτες των ιδιοκτητών και τα “φέσια” που φόρεσαν πολλοί ενοικιαστές στους ιδιοκτήτες, κάτι η “μόδα” που έφτασε με κάποια καθυστέρηση στη Θεσσαλονίκη, κάτι το ξεκαθάρισμα του νομικού πλαισίου σχετικά με το διαμοιρασμό καταλυμάτων, τον τελευταίο χρόνο αυξήθηκαν κατακόρυφα τα διαθέσιμα ακίνητα προς ενοικίαση σε τουρίστες. Στην πλατφόρμα AirBnB υπάρχουν καταχωρημένα περισσότερα από 300 ακίνητα από τη Θεσσαλονίκη, ενώ αν συνυπολογιστούν και οι άλλες πλατφόρμες (αλλά και τα αδήλωτα) ο αριθμός των σπιτιών που χρησιμοποιούνται ως τουριστικά καταλύματα προσεγγίζει τα 1.000, σύμφωνα με ανθρώπους που ασχολούνται επαγγελματικά με τη συγκεκριμένη δραστηριότητα. Άλλα τόσα ακίνητα μπορεί να προστεθούν στο άμεσο μέλλον σε αυτήν την αγορά, καθώς οι ιδιοκτήτες τους “ψάχνονται” με επαφές σε δικηγορικά γραφεία, ομάδες διαχειριστών και αρχιτέκτονες.

Ευκαιρία για εύκολο κέρδος

Σε κάποιους ιδιοκτήτες το AirBnB φαντάζει ως ο πιο εύκολος και γρήγορος τρόπος για να βγάλουν χρήματα. Δημιουργείς ένα προφίλ, ανεβάζεις όμορφες φωτογραφίες και ένα κείμενο που τραβά το ενδιαφέρον, ζητάς μία ανταγωνιστική τιμή και αμέσως σε εντοπίζουν οι πελάτες -οι οποίοι θα σε προωθήσουν με την καλή τους κριτική αν είσαι επαγγελματίας ή θα σε χαντακώσουν με μία κακή κριτική.

Στην πλατφόρμα μπορεί κανείς να βρει σπίτια στη Θεσσαλονίκη που νοικιάζονται από 80 – 120 ευρώ τη βραδιά, αλλά αν δεν τον ενδιαφέρει να έχει θέα στον Θερμαϊκό, μπορεί να νοικιάσει σπίτι 80 τ.μ. με 45 – 50 ευρώ τη βραδιά και το κόστος μειώνεται σημαντικά για μία παρέα 4 – 6 ατόμων.

Μία απλοϊκή διαίρεση του μισθώματος δείχνει ότι η τιμή ανά ημέρα δεν συγκρίνεται με την τιμή διανυκτέρευσης αν το σπίτι νοικιαστεί σε τουρίστες. Για παράδειγμα αν ένα σπίτι με δύο υπνοδωμάτια αποφέρει στον ιδιοκτήτη μηνιαίο μίσθωμα 400 ευρώ, μπορεί να κερδίσει σχεδόν 500 ευρώ αν το νοικιάζει για μόλις δύο εβδομάδες, όπως το υπολογίζει η AirBnB. Συγκεκριμένα, η δημοφιλής πλατφόρμα διαμοιρασμού προσδιορίζει το μέσο εβδομαδιαίο κέρδος για έναν ιδιοκτήτη που νοικιάζει το σπίτι του σε τέσσερα άτομα στα 247 ευρώ καθαρά -κι αν είναι ο ίδιος και διαχειριστής, το ποσό ανεβαίνει. Οι διαχειριστές συνήθως αμείβονται με ένα 15% – 20% επί της τιμής ενοικίασης. Για κάθε κράτηση, η πλατφόρμα Airbnb κρατά το 10%, το 3% από τον ιδιοκτήτη και το υπόλοιπο από τον ενοικιαστή, ο οποίος επιβαρύνεται με το κόστος καθαριότητας.

Βέβαια η βραχυχρόνια μίσθωση συμφέρει περισσότερο από την ενοικίαση σε μόνιμους κατοίκους εάν το ακίνητο έχει πληρότητα 50% σε ετήσια βάση, παρατηρούν όσοι δραστηριοποιούνται επαγγελματικά στο χώρο. Αν περιμένεις απόδοση ή θέλεις να αυξήσεις το περιθώριο κέρδους, πρέπει να επενδύσεις σε μία καλή ανακαίνιση και στη συνέχεια να το διατηρείς φροντισμένο, προσθέτουν. “Πλέον, πολλά από τα παλιά σπίτια στο κέντρο που ανακαινίζονται προορίζονται για ενοικίαση μέσω AirBnB” λέει στη “ΜτΚ” η αρχιτέκτονας Ελένη Κόμπα. Δεν είναι όμως μόνο αρχιτέκτονες που δουλεύουν γύρω από αυτήν τη δραστηριότητα. Όλοι οι κλάδοι της οικοδομής παίρνουν ένα μεροκάματο σε μία περίοδο που δεν κινείται φύλλο στην οικοδομή. Επιπλέον όσοι ιδιοκτήτες δεν έχουν το κεφάλαιο για ανακαίνιση, επενοικιάζουν το ακίνητό τους σε άλλους που μπορούν να ασκήσουν αυτήν την επαγγελματική δραστηριότητα. Γύρω από το AirBnB αναπτύσσεται μία ολόκληρη οικονομική δραστηριότητα: από τα συνεργεία καθαρισμού και τα καθαριστήρια των κλινοσκεπασμάτων, τους υδραυλικούς και τους ηλεκτρολόγους που κάνουν τις τακτικές συντηρήσεις, αυτούς που περνούν τέντες, τους προμηθευτές απορρυπαντικών και πρώτων υλών, αλλά και όσους ασχολούνται με την εστίαση και τον τουρισμό εμπειρίας. Εξάλλου όσοι κάνουν διακοπές σε AirBnB είναι τουρίστες εμπειρίας, θέλουν να κάνουν εναλλακτικές διακοπές, να ζήσουν σαν ντόπιοι -και γι’ αυτό συχνά ζητούν από τους ιδιοκτήτες των σπιτιών προτάσεις για το πού να διασκεδάσουν και τι να κάνουν στην πόλη.

Για τους ιδιοκτήτες που ζουν μακριά ή δεν έχουν το χρόνο να ασχοληθούν υπάρχουν οι διαχειριστές που αναλαμβάνουν τη μέριμνα του ακινήτου -από την καθαριότητα και τη συντήρηση μέχρι τις φωτογραφίες που θα το προβάλλουν στη διαδικτυακή πλατφόρμα και την επικοινωνία με τους τουρίστες που θα μείνουν σε αυτό. “ Η διαχείριση χρειάζεται επαγγελματισμό, αφοσίωση και μία ομάδα ατόμων να τρέχει, όχι μόνο για την πάγια συντήρηση αλλά και για τις έκτακτες καταστάσεις”, λέει στη “ΜτΚ” ο Πάνος Ρεμούνδος, ο οποίος διαχειρίζεται ακίνητα σε πλατφόρμα διαμοιρασμού.

Το νομικό πλαίσιο

Μέχρι τον περασμένο Νοέμβριο το νομικό πλαίσιο ήταν θολό και όσοι δραστηριοποιούνταν στον κλάδο κινούνταν σε μια “γκρίζα ζώνη”, αν όχι τελείως μαύρη, από άποψη φορολόγησης. Πλέον η νομοθεσία έχει ψηφιστεί, αν και ακόμη δεν λειτουργεί το μητρώο ιδιοκτητών και οι ελεγκτικοί μηχανισμοί.

“Είναι η μόνη δραστηριότητα που φέρνει χρήματα αυτό το διάστημα, γι’ αυτό και ενδιαφέρεται πάρα πολύς κόσμος να μάθει πληροφορίες σχετικά με το τι ισχύει” λέει ο δικηγόρος Βίκτωρ Τσιλώνης. Στο γραφείο του και τη διαδικτυακή του πλατφόρμα newlaw.gr δέχθηκε το τελευταίο διάστημα περισσότερα από εξήντα τηλεφωνήματα και γραπτά μηνύματα από ιδιοκτήτες που ήθελαν να γνωρίζουν τι ισχύει. Με βάση το νόμο που ψηφίστηκε πρόσφατα, κάποιος που ενοικιάζει έως δύο ακίνητα κερδίζει έως 12.000 ευρώ από βραχυχρόνιες μισθώσεις για περίοδο που δεν ξεπερνά τις 90 μέρες, μπορεί να δηλώσει αυτό το ποσό ως εισόδημα από ενοίκια και να φορολογηθεί ανάλογα. Αν έχει τρία ή και περισσότερα ακίνητα, ή το εισόδημα ξεπερνά το παραπάνω ποσό, θα πρέπει να κάνει έναρξη οικονομικής δραστηριότητας στην εφορία. Το να κρύψει κανείς αυτά τα εισοδήματα είναι πλέον δύσκολο, μια που οι πληρωμές γίνονται σε τραπεζικούς λογαριασμούς. Υπάρχουν ακόμα ζητήματα που πρέπει να ξεκαθαριστούν, όπως για το τι ισχύει με το σήμα του ΕΟΤ, την πλατφόρμα δήλωσης των στοιχείων του ενοικιαστή. Ως προς τις νομικές παραμέτρους που καθορίζουν τη σχέση εκμισθωτή-ενοικιαστή, επειδή δεν υπάρχει η ομπρέλα της ξενοδοχειακής νομοθεσίας, η λύση που τους καλύπτει εν μέρει είναι να υπογράφουν ένα συμφωνητικό με την παραλαβή των κλειδιών του σπιτιού, για το ποιος φέρει την ευθύνη αν χαθούν πράγματα του τουρίστα ή του ιδιοκτήτη.

Η ψήφιση του νόμου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ώθησε πολλούς ιδιοκτήτες, που είχαν επενδύσει σε ακίνητα και τους έμειναν τα ακίνητα, να αναζητήσουν μία εναλλακτική μέθοδο αξιοποίησης, γι’ αυτό και παρατηρήθηκε μεγάλη αύξηση της προσφοράς τους τελευταίους μήνες, με άμεσο επακόλουθο τη συμπίεση των τιμών. Από την άλλη, η Θεσσαλονίκη συνεχίζει να παρουσιάζει ανοδικές τάσεις ως προορισμός στη νέα γενιά ταξιδιωτών, που χρησιμοποιούν το διαδίκτυο και φτιάχνουν εξατομικευμένα προγράμματα διακοπών.


“Αν όλα γίνονται νόμιμα και τα εισοδήματα είναι φορολογημένα, δεν έχουμε κανένα πρόβλημα, είναι υγιής ο ανταγωνισμός” λέει στη “ΜτΚ” ο Ανδρέας Μανδρίνος, πρόεδρος της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης. Όσο για τη συμπίεση των τιμών, που παρασύρει και τα ξενοδοχεία, αυτό μπορεί να συμβεί, αλλά δεν είναι το μείζον, κατά τον ίδιο. “Σε κάποιες μέρες που γεμίζουν τα ξενοδοχεία οι επισκέπτες θα βρουν να μείνουν σε τέτοιου είδους καταλύματα, τις καθημερινές μπορεί να χάνουν όλα τα ξενοδοχεία, να συμπιέζονται οι τιμές, αλλά αυτό είναι το παιχνίδι του ανταγωνισμού. Εμάς μας ενδιαφέρει να δραστηριοποιούμαστε επί ίσοις όροις κι αν υπάρχει παραοικονομία και φοροδιαφυγή, να επιβάλλονται βαριά πρόστιμα” τονίζει. Η Ένωση Ξενοδόχων διερευνά κάποιες “καραμπινάτες” περιπτώσεις όπου ο ίδιος ιδιοκτήτης διαχειρίζεται περισσότερα από τρία ακίνητα και σκοπεύει να κινηθεί, ώστε να εφαρμοστεί ο νόμος. Βέβαια υπάρχουν και άλλες περιπτώσεις που για να αποφύγει κάποιος την έναρξη δραστηριότητας στην εφορία ανεβάζει δύο ακίνητα στο δικό του ΑΦΜ, άλλα δύο στο ΑΦΜ της συζύγου ή συγγενικών του προσώπων του, κάτι που είναι σύννομο.

«Μπορείς να ανεβάσεις μια καταχώρηση και σε λιγότερο από μισή ώρα να βρεις τους πρώτους σου πελάτες και να βγάλεις χρήματα” λέει ο Σταμάτης Γιαννίκης που είναι αρχιτέκτονας και ήταν από τους πρώτους που νοίκιασε το σπίτι του σε τουρίστες. Για την ακρίβεια το επενοικίασε, αφού το σπίτι δεν ήταν ιδιόκτητο. Η πρώτη μίσθωση έγινε σε ένα ζευγάρι, αυτός από τη Βουλγαρία αυτή από την Αθήνα, που αποφάσισαν να γιορτάσουν του Αγίου Βαλεντίνου στη Θεσσαλονίκη. Τότε ο ίδιος με τη σύζυγό του φιλοξενήθηκαν για λίγες μέρες σε συγγενείς και έβγαλαν σχεδόν το μισό ενοίκιο του μήνα. Η επόμενη μίσθωση δεν ήταν τόσο ρομαντική, ήταν για πέντε εργαζόμενους που έπρεπε να βρουν προσωρινό κατάλυμα στην πόλη- «ζοριστήκαμε λίγο ψυχολογικά, αλλά όλα πήγαν καλά». Στη συνέχεια ενημέρωσε τον ιδιοκτήτη του σπιτιού και πλέον συμπεριέλαβαν αυτόν τον όρο στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

Εκτός από συμπλήρωμα του εισοδήματος για την κάλυψη των μηνιαίων εξόδων, διέβλεψε ότι θα μπορούσε να ασχοληθεί και επαγγελματικά με αυτήν τη δραστηριότητα. “Η οικοδομή χτυπήθηκε αλύπητα στα χρόνια της κρίσης. Οι οικοδομικές άδειες από 114 χιλιάδες το 2004 έπεσαν στις 7 χιλιάδες το 2014. Έβλεπα τον τουρισμό να αναπτύσσεται στη Θεσσαλονίκη και σκέφτηκα ότι ήταν ο πιο εύκολος τρόπος να εισέλθω σε αυτόν τον επιχειρηματικό κλάδο” λέει στη “ΜτΚ”. Πλέον επενοικιάζει από ιδιοκτήτες κάποια ακίνητα, τα οποία και διαχειρίζεται στην πλατφόρμα AirBnB.

Αλλάζει τη γεωγραφία

Το φαινόμενο AirBnB αλλάζει τη γεωγραφία των πόλεων, γιατί αν συμφέρει τους ιδιοκτήτες να νοικιάζουν σε τουρίστες, μειώνεται η διαθεσιμότητα των ακινήτων για τους μόνιμους κατοίκους και ακριβαίνουν τα ενοίκια. Αυτό συνέβη σε μητροπόλεις όπως η Νέα Υόρκη, το Παρίσι και το Βερολίνο.

Στη Θεσσαλονίκη είναι αρκετά πρόωρο να μιλάμε για κάτι τέτοιο, αλλά πλέον είναι σχετικά δύσκολο να βρει κάποιος για να νοικιάσει ανακαινισμένο σπίτι στη Θεσσαλονίκη, γιατί όσοι τα ανακαινίζουν, το κάνουν με σκοπό να τα νοικιάζουν 60 ευρώ τη μέρα σε τουρίστες.

Επίσης, σύμφωνα με το μεσίτη Κώστα Γεωργάκο, πολλοί ιδιοκτήτες γραφείων και πρώην βιοτεχνιών στα Λαδάδικα, τη Συγγρού και τη Βαλαωρίτου, που τα είχαν για χρόνια ανοίκιαστα, επενδύουν σε μία ανακαίνιση, δημιουργούν δύο ή τρεις ξεχωριστούς χώρους και τους νοικιάζουν σε τουρίστες. “Άλλοι το κάνουν για να γλιτώσουν τα φέσια από απλήρωτα ενοίκια και λογαριασμούς που αφήνουν πίσω τους οι ενοικιαστές, άλλοι προσδοκώντας καλύτερο κέρδος. Αν όμως σκεφτείς τα πάγια έξοδα, τις μέρες που θα μείνει ξενοίκιαστο και τις προμήθειες που πληρώνεις στην πλατφόρμα ή σε προμηθευτές, συχνά καταλήγεις σε ένα αποτέλεσμα μία η άλλη” λέει και προσθέτει. “Το να νοικιάζεις το ακίνητό σου με τη μέρα έχει κι αυτό τις δυσκολίες του. Με το να το νοικιάσεις σε έναν μόνιμο ενοικιαστή, έχεις το κεφάλι σου ήσυχο”.

πηγή:makthes.gr

Ακολουθήστε μας: